焦點(diǎn)一

與經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)是否一樣?

新京報(bào):當(dāng)時(shí)是如何提出共有產(chǎn)權(quán)房模式的?

邵明:國(guó)務(wù)院發(fā)布文件,要再搞經(jīng)濟(jì)適用房。

經(jīng)適房以前以權(quán)謀私太多,現(xiàn)在明確了(供給)低收入人群,這就需要篩選,很麻煩。中國(guó)沒(méi)有實(shí)名制,收入不透明,單靠甄別很難,實(shí)際上問(wèn)題出在退出機(jī)制上。

我們想,經(jīng)適房也是有限產(chǎn)權(quán),把這種隱藏的部分產(chǎn)權(quán)顯現(xiàn)化,就是共有產(chǎn)權(quán)模式。

新京報(bào):江蘇省其他地方較淮安早些時(shí)候也出現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房。

邵明:是一些人搞混了,淮安搞共有產(chǎn)權(quán)不是第一家,但是搞出讓土地的共有產(chǎn)權(quán)房是第一家。以前有經(jīng)濟(jì)適用房的共有產(chǎn)權(quán)房。

新京報(bào):聽(tīng)說(shuō)當(dāng)時(shí)還有省里的相關(guān)負(fù)責(zé)人來(lái)到淮安和你爭(zhēng)論。

邵明:當(dāng)時(shí)有人認(rèn)為我這個(gè)不是經(jīng)濟(jì)適用房,經(jīng)濟(jì)適用房用的是劃撥土地,是成本價(jià)。我這個(gè)是出讓土地,所以不是經(jīng)適房。

我當(dāng)時(shí)就想代替經(jīng)適房,他和我的爭(zhēng)議就是在這個(gè)定義上。

焦點(diǎn)二

共有產(chǎn)權(quán)房模式是否可用在高房?jī)r(jià)地區(qū)

新京報(bào):有人說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)房只是個(gè)典型。

邵明:在房?jī)r(jià)居高不下的情況下看共有產(chǎn)權(quán),它可能是個(gè)典型。北京適合做共有產(chǎn)權(quán)房,也不適合做共有產(chǎn)權(quán)房。

新京報(bào):是因?yàn)楸本┑姆績(jī)r(jià)太高嗎?

邵明:假設(shè)在北京,經(jīng)濟(jì)適用房要讓老百姓買(mǎi)的起,就是7000元一平米的價(jià)格,商品房是2.1萬(wàn)元,如果按照這個(gè)比例做成共有產(chǎn)權(quán),那就成了“倒三七”(個(gè)人出資30%,政府占70%產(chǎn)權(quán))。

新京報(bào):在高房?jī)r(jià)的地區(qū)就不能借鑒共有產(chǎn)權(quán)模式?

邵明:如果市場(chǎng)做不好,保障也是很難做的。否則市場(chǎng)歸市場(chǎng),保障歸保障,市場(chǎng)搞得一塌糊涂,還用保障當(dāng)做遮羞布。說(shuō)市場(chǎng)糟糕沒(méi)有關(guān)系,那是市場(chǎng)自發(fā)的。共有產(chǎn)權(quán)是要政府更好地看待市場(chǎng),更好地進(jìn)行市場(chǎng)改革?，F(xiàn)在淮安的市場(chǎng)還不是很糟糕,很糟糕的地方要倒三七,這里做保障怎么做呢?

焦點(diǎn)三

共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)抑制房?jī)r(jià)有作用嗎?

新京報(bào):推廣共有產(chǎn)權(quán)房,能不能降低房?jī)r(jià)?

邵明:不要把共有產(chǎn)權(quán)看成是一個(gè)保障,也不是甜點(diǎn),要用沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的思維做共有產(chǎn)權(quán)。

你就必須要搞好房地產(chǎn)市場(chǎng),就要想總房?jī)r(jià)怎么降。這不存在泡沫破裂的事情,因?yàn)楫吘褂袆傂孕枨蟆?/p>

用共有產(chǎn)權(quán)做這個(gè)事情,真的能降房?jī)r(jià),而且不會(huì)崩潰,政府可以用共有產(chǎn)權(quán),把底兜起來(lái)。

新京報(bào):有地方政府來(lái)淮安考察嗎?

邵明:到目前,只有一個(gè)市來(lái)我這里考察了,說(shuō)明大家不想做,經(jīng)濟(jì)適用房有權(quán),能掩蓋很多問(wèn)題。

共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)好后,沒(méi)有一個(gè)人找我批條的,沒(méi)有一個(gè)人走后門(mén),說(shuō)明什么呢,最后牟利利潤(rùn)低,他找我干什么呢?我這個(gè)房管局長(zhǎng)做得很瀟灑,沒(méi)有一點(diǎn)問(wèn)題。

新京報(bào):推行共有產(chǎn)權(quán)房最大的阻力來(lái)自地方政府?

邵明:對(duì),是政府。我希望這種模式,在國(guó)家層面上,希望有人來(lái)做個(gè)調(diào)研做個(gè)評(píng)價(jià),好的就推廣它,不好就槍斃?；蛘呖梢酝晟?。否則這個(gè)東西,不要想它有多少前景。

焦點(diǎn)四

購(gòu)房者收入低如何保障銀行貸款安全

新京報(bào):擔(dān)保公司愿意為低收入家庭貸款進(jìn)行擔(dān)保嗎?

邵明:他們很愿意把這個(gè)事情當(dāng)做公益事業(yè)做,為窮人擔(dān)保。

其實(shí)前提是他沒(méi)有大的風(fēng)險(xiǎn),他的擔(dān)保只是讓銀行把錢(qián)貸給低收入購(gòu)房者,不影響銀行現(xiàn)在的貸款模式,防止銀行短期出現(xiàn)大量壞賬。

新京報(bào):擔(dān)保公司在其中的職責(zé)是什么?

邵明:比如一個(gè)月還不起了,由擔(dān)保公司來(lái)還,畢竟是低收入人,萬(wàn)一出現(xiàn)一個(gè)月兩個(gè)月沒(méi)錢(qián),我們不想要求銀行做。

新京報(bào):這樣擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)很大?

邵明:我們馬上要研究出臺(tái)細(xì)化的政策,比如一年內(nèi)有兩次超過(guò)3個(gè)月以上不能還錢(qián),我們就將啟動(dòng)評(píng)估機(jī)制,認(rèn)為這個(gè)人不具備貸款能力,沒(méi)有還的貸款,政府用保障基金給你還掉,你再把產(chǎn)權(quán)給政府。比如他70%的產(chǎn)權(quán)中,貸款了20%的房?jī)r(jià),如果一分都沒(méi)有還,政府就把錢(qián)還給銀行,買(mǎi)回20%的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)變成了5:5。

購(gòu)房者是不想賴貸款的人,五年拿回全產(chǎn)權(quán)積極性很高,利益驅(qū)動(dòng)也很大,如果不還貸款,全產(chǎn)權(quán)也拿不回來(lái),也就說(shuō),我們不要擔(dān)心他不還錢(qián)的問(wèn)題,因?yàn)橐粋€(gè)窮人,并不意味著他不講信用。

新京報(bào):如果真出現(xiàn)了賴賬怎么辦?

邵明:最終說(shuō)白了,我們不怕賴,賴也沒(méi)有用,賴的話我就把你的產(chǎn)權(quán)拿回來(lái),你就是一個(gè)保障對(duì)象,你的產(chǎn)權(quán)回到政府手上,你租就是了。

焦點(diǎn)五

政府資金注入會(huì)不會(huì)擾亂房市

新京報(bào):政府向市場(chǎng)配建共有產(chǎn)權(quán)房,實(shí)際上政府將資金注入了房地產(chǎn)市場(chǎng),會(huì)不會(huì)推高商品房?jī)r(jià)格?

邵明:共有產(chǎn)權(quán)政府的比例低,對(duì)市場(chǎng)不會(huì)造成沖擊。

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量出來(lái)了,就會(huì)讓商品房房?jī)r(jià)抬高,那經(jīng)適房限價(jià)房不也有這個(gè)問(wèn)題嗎?為什么不討論呢?那這不是沒(méi)有道理嗎?

沒(méi)有哪個(gè)保障房供應(yīng)量會(huì)抬高商品房市場(chǎng)價(jià)格的。

新京報(bào):如果退房,精裝修和非一般裝修,評(píng)估價(jià)會(huì)不會(huì)不同?

邵明:我們是按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行退房,剔除裝修之后的評(píng)估價(jià)格。

新京報(bào):對(duì)于8年退出機(jī)制,優(yōu)勢(shì)在哪里?

邵明:這是給窮人買(mǎi)一個(gè)安心。拿到產(chǎn)權(quán)時(shí),他們有一份成就感。更重要的是,有了一份安定感。8年不漲價(jià),這意味著8年買(mǎi)了個(gè)安定。