今年“兩會”上，住房問題依然是討論的重點之一，其中最核心的還是“如何解決高房價”。在我國現(xiàn)有的住房“二元供應”體系下，影響房價的最主要因素仍是供求關(guān)系，盡管保障性住房比例從2009年開始逐步提高，但對改變目前商品房市場供不應求的狀態(tài)仍顯得力不從心。為了抑制房價過快上漲，從去年底至今，一系列調(diào)控政策不斷出臺，但總體思路是加大普通住房供應、抑制投資投機需求，政策調(diào)控將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，從而又影響到資本市場。

地產(chǎn)股漲跌的背后邏輯

根據(jù)證監(jiān)會行業(yè)分類，房地產(chǎn)板塊指數(shù)在2009年7月達到最高點，較2008年11月的最低點上漲217%，房地產(chǎn)板塊遠遠跑贏大盤。而在此期間，地產(chǎn)股跑贏大盤的原因是什么？回頭去看，原因相當明了。

2008年房地產(chǎn)市場低迷，導致政府實施優(yōu)惠性稅收政策、銀行實施優(yōu)惠性貸款購房政策、開發(fā)商實施優(yōu)惠性促銷政策，這些因素促使大量被抑制的需求從去年3月開始集中釋放。同時全國房價從3月開始也環(huán)比回升，樓市超預期的旺銷與房價的不斷上漲，雙重因素讓市場預期到房地產(chǎn)上市公司在2009年將取得不錯業(yè)績，以及資金面將得到徹底改善。這在地產(chǎn)上市公司已公布的2009年年報中充分得到體現(xiàn)，股市也提前4個月反映了房地產(chǎn)市場的超預期復蘇。

2008年11月至去年7月，房地產(chǎn)板塊的PE、PB估值不斷提升并得到修復，地產(chǎn)板塊較全部A股的估值溢價率遠遠超越于歷史平均水平。當股市將房地產(chǎn)市場的超預期復蘇充分反映后，盡管2009年下半年我國樓市依然量價齊升、刺激性政策也沒絲毫轉(zhuǎn)向，但地產(chǎn)板塊繼續(xù)創(chuàng)新高的驅(qū)動力已不復存在，此時股市能選擇的只是調(diào)整。

新的博弈均衡正在進行

從最新的數(shù)據(jù)看，去年12月至今年2月，商品房銷量同比增速逐步回落、房價環(huán)比漲幅也在逐步回落，房地產(chǎn)市場正在回歸理性，購房需求的觀望氛圍也日漸濃厚。

城鎮(zhèn)化及人口紅利因素是潛在住房需求的基礎(chǔ)，而目前來看我國潛在住房需求仍非常強勁。同時，需求的釋放還需取決于購買力，在經(jīng)歷2009年房價大幅上漲之后，以及優(yōu)惠性貸款購房政策的終結(jié)，住房需求的實際購買力在逐步下降，這將進一步影響到需求的釋放。

供給方面，2009年下半年商品房新開工面積已實現(xiàn)較大幅度的增長，這部分供應從2010年二季度開始將逐步進入市場。所以，預計從今年二季度開始，一方面是有效需求下降，另一方面是供應量的增加，房地產(chǎn)市場新的博弈均衡將在這樣的背景下產(chǎn)生。

我們判斷，盡管2010年的銷量較上年會有一定幅度下降，但在整體流動性充裕、通脹膨脹和人民幣升值預期等因素影響下，房價在政策調(diào)控的背景下也很難有較大幅度的調(diào)整。