（來源：新華網(wǎng)）央企”近日再度頻頻成為“地王”，國務院國資委１８日發(fā)布的“７８家央企將退出房地產(chǎn)業(yè)”的消息更是引發(fā)業(yè)內(nèi)一些人的期待：央企退出后，“地王”是否會減少，地價是否會平穩(wěn)？

一些分析人士指出，“地王”產(chǎn)生的根源不在于買家是央企（國企），還是民企，而是房地產(chǎn)開發(fā)資金的過度充裕和地方對土地開發(fā)的過度依賴在作祟。不管是“國進”還是“民進”，如果銀根不調(diào)、“土地財政”不變，即使央企退出，依舊會有更多的民企競奪“地王”，土地市場的虛火仍將燃燒。

央企退出不能解決根本問題

３月１５日，遠洋地產(chǎn)旗下子公司以４０．８億元競得大望京１號地，樓面價達２．７５萬元／平方米，被認為是北京市場上新的“單價地王”。下午，中國兵器裝備集團公司旗下北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以１７．６億元的總價競得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，樓面價２．９０萬元／平方米，刷新單價“地王”記錄。當天，中信地產(chǎn)還以５２．４億元的總價競得大興區(qū)亦莊地塊，成為北京總價新“地王”。

三大“地王”買家均為清一色的央企，且有的主業(yè)并非房地產(chǎn)開發(fā)。新一輪調(diào)控已進入“深水區(qū)”，央企卻再度攜新地王冒頭，一時間，房地產(chǎn)界的神經(jīng)再受刺激，輿論嘩然。

３月１８日，國務院國資委明確提出要求：７８家不以房地產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的央企必須“加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后必須退出房地產(chǎn)業(yè)務”。

于是，不少業(yè)內(nèi)人士期待，“不務正業(yè)”央企的退出，將預示著“地王”的逐漸減少，地價將會趨于平穩(wěn)。

“價高者得”催生“地王”

央企獨霸土地市場是２００９年下半年以來的事。而在２００７年，地價上一輪快速上漲之時，獨領(lǐng)風騷的企業(yè)以民企居多。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２００９年成交總價排在前１０位的地塊中，國企獨占８席，成交樓面地價前１０的企業(yè)中，也同樣有８席被國企占據(jù)。但是在２００７年的總價及單價“地王”中，買家里面國企與民企之比則為３：７和４：６。

事實上，即使在２００９年，也不乏民企組成聯(lián)合體拿下“地王”的例證。最典型的是２００９年１２月２２日，由富力、雅居樂、碧桂園三家民營房企組成的聯(lián)合體以２５５億元的天價擊敗由保利、中海、萬科三家國企組成的聯(lián)合體，拿下廣州亞運村“新地王”。民企保持著至今“總價地王”的紀錄。央企也好，民企也罷，追逐“地王”對市場造成的副作用，并無多大區(qū)別。

中原地產(chǎn)分析師馬冀說：“即使不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企不再出手，也照樣會有民企接盤。更何況，還有１６家房地產(chǎn)央企對熱門地塊‘虎視眈眈’。”

資金才是“地王”之母。能夠在“地王”級別的土地市場上呼風喚雨的房企，大多擁有巨量的銷售匯款和寬松的銀行貸款，尤其是大型央企在獲得資金支持方面更具優(yōu)勢。上海一房地產(chǎn)國企負責人告訴記者，去年上半年起，不是開發(fā)商求銀行，而是銀行求開發(fā)商，而且經(jīng)常是總行的領(lǐng)導親自打招呼請求“貸點款”。一些銀行在半年內(nèi)就幾乎用完了全年的信貸額度。此外，不少企業(yè)還是上市公司。獲取土地，爭奪“地王”，既是房地產(chǎn)企業(yè)進行常規(guī)土地儲備的需要，也是一些上市房企股市融資的絕佳題材。越是“地王”，就越具備融資效應。在流動性寬松的形勢下，缺乏有效引導的信貸資金只能流入樓市、股市，不出“地王”才怪。

近年來，“價高者得”的土地出讓方式備受詬病。在資金規(guī)模不對等的情況下，單純的價高者無疑將導致對其他資本的擠出和個別開發(fā)企業(yè)對優(yōu)質(zhì)地塊的壟斷。央企具備這個條件，一些民企也擁有這樣的實力。改革土地出讓方式的呼聲近年來時有耳聞。但地方政府實際上同樣是游戲的參與者、獲利者。寄望于嘗到甜頭的運動員去修改游戲規(guī)則，并不現(xiàn)實。

“土地財政”才是終極推手

不少業(yè)內(nèi)人士指出，行之已久的“土地財政”可以說是“地王”的終極推手。

在我國房地產(chǎn)市場的供需雙方中，供方中除了房地產(chǎn)商以外，實際上還有控制著土地資源，收取各種契稅費的地方政府。“地王”支出最終流入地方政府的口袋。

不夸張地說，地方政府現(xiàn)在已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)交易中最大的受益者。不少城市的土地出讓金已經(jīng)占地方財政收入的近５０％。如此背景下，對于“地王”的此起彼伏，一些地方政府雖稱感到壓力重重，但在內(nèi)心恐怕也是樂見其成。

如此不難看出，只有真正落實房地產(chǎn)調(diào)控的種種措施，改變對“土地財政”的高度依賴，改革現(xiàn)行的土地出讓方式，才能從根本鏟除“地王”產(chǎn)生的土壤，讓地價趨于平穩(wěn)，讓樓市回歸理性。舍此，央企“地王”也好，民企“地王”也好，均將是“按下葫蘆浮起瓢”。