退出獲利小擠走假窮人

紹明認(rèn)為,政府如果把每年建設(shè)經(jīng)適房的錢拿出來(lái),建共有產(chǎn)權(quán)房,效果肯定好得多。

“跟經(jīng)適房比,政府不需要多花一分錢,而保障面還要寬得多。”邵明手指敲著桌子強(qiáng)調(diào)。

因出現(xiàn)開(kāi)寶馬申購(gòu)者,經(jīng)適房多被詬病。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任盧中原在上述研討會(huì)上曾表示,我們之所以反對(duì)經(jīng)適房,就是因?yàn)橐徊糠钟袡?quán)有勢(shì)的人混了進(jìn)來(lái),他們倒賣牟利,政府卻無(wú)法制約。

正因?yàn)楸锥吮姸?淮安實(shí)際上已不再供應(yīng)傳統(tǒng)意義上的經(jīng)適房,取而代之的是共有產(chǎn)權(quán)房。

為了制約倒賣牟利,淮安推出共有產(chǎn)權(quán)房,目的只有一個(gè):減少退出時(shí)的牟利空間。

邵明說(shuō),共有產(chǎn)權(quán)房獲利多少,不能少了兩個(gè)參照:經(jīng)適房和商品房。

例如,一套市價(jià)20萬(wàn)元的商品房,按共有產(chǎn)權(quán)房出售,售價(jià)低于市場(chǎng)10%,應(yīng)為18萬(wàn)元。購(gòu)房者最低可用9萬(wàn)元購(gòu)得五成產(chǎn)權(quán)。五年后,房?jī)r(jià)漲到40萬(wàn)元,購(gòu)房者用9萬(wàn)元購(gòu)回政府產(chǎn)權(quán),賣掉可獲利22萬(wàn)元。如果五年前購(gòu)買商品房,獲利20萬(wàn)元。

換做經(jīng)適房,當(dāng)初購(gòu)買者可能只需10萬(wàn)元,而五年后房?jī)r(jià)翻番出售,獲利30萬(wàn)元。

三者相較,經(jīng)適房顯然獲利最大,而共有產(chǎn)權(quán)房收益僅為5年2萬(wàn)元。僅為了這點(diǎn)錢鋌而走險(xiǎn),違法成本過(guò)高,“假窮人”因此少了。

所以,淮安首次推出共有產(chǎn)權(quán)房時(shí),邵明沒(méi)想到,申請(qǐng)者寥寥,出現(xiàn)“房等人”。“批條子的沒(méi)有了。”紹明當(dāng)房管局長(zhǎng)很輕松。

一線城市推廣或遇阻

共有產(chǎn)權(quán)房中,最突出的就是政府的墊資,這部分錢來(lái)自何方?

淮安市委書(shū)記、人大主任劉永忠直言,土地出讓金、規(guī)費(fèi)優(yōu)惠產(chǎn)生的收益和政府的直接投入,構(gòu)成了政府共有產(chǎn)權(quán)的保障資金。

“一開(kāi)始我們就明確,資金以土地出讓金的顯化為主,其他保障資金為輔。”邵明說(shuō),2009年淮安建設(shè)的400套共有產(chǎn)權(quán)房,全部是土地出讓金“消化”掉的。

此外,邵明說(shuō),淮安還從兩家房管局下屬公司盈利中,剝離1.5億元,用作周轉(zhuǎn)資金。

“有人是拿著錢去當(dāng)?shù)赝?而我們是賺了錢拿給我做住房保障基金。”邵明說(shuō)。

“供求關(guān)系一旦變化,房?jī)r(jià)上漲超過(guò)利息很多,政府可用資金越來(lái)越小,模式如何持續(xù)?”國(guó)家發(fā)改委法規(guī)司司長(zhǎng)任瓏曾表達(dá)了自己的擔(dān)憂。

對(duì)于資金保障,邵明相對(duì)樂(lè)觀,“窮人也有信用”。

拿周林花一家來(lái)說(shuō),老公在外打工,兒子工作穩(wěn)定,一家人月收入雖不固定,但也有3000多元。“有了房子,她們都會(huì)爭(zhēng)取5年內(nèi)回購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)”。

同樣樂(lè)觀的還有劉永忠,他建議這種模式能在全國(guó)推廣。

對(duì)此,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)王微認(rèn)為,大中小城市,住房矛盾差別很大,共有產(chǎn)權(quán)可能對(duì)中小城市有意義,但對(duì)大城市可能還需要探討適用性。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康擔(dān)心,北京等一線城市,人口輸入量大,房?jī)r(jià)過(guò)高,如果采用共有產(chǎn)權(quán)模式,政府墊資過(guò)高,需要考慮如何抵消套利。

另外,一線城市如采用此模式,因房?jī)r(jià)過(guò)高,政府墊資占比過(guò)低,無(wú)法解決中低收入家庭資金困難。如提高墊資占比,那巨額資金從何處來(lái)?

淮安,三年前人口過(guò)500萬(wàn),雖然規(guī)模無(wú)法與一線城市相提并論,但當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)對(duì)象擴(kuò)大時(shí),同樣面臨資金壓力。

淮安計(jì)劃未來(lái)3年投入4.1億元,2到3年內(nèi)建成7000套共有產(chǎn)權(quán)房。邵明說(shuō),隨著房?jī)r(jià)提高,政府保障金沒(méi)有那么多。同時(shí),今年開(kāi)始引入貸款擔(dān)保模式,也會(huì)刺激購(gòu)房者熱情。因此,政府將縮小政府墊資占比。

當(dāng)問(wèn)及“房?jī)r(jià)下跌時(shí)將如何保障中低收入購(gòu)房者利益不受損”,紹明說(shuō),政府產(chǎn)權(quán)將以市價(jià)和原價(jià)中的最低價(jià)出讓給購(gòu)房者。

有人認(rèn)為,房?jī)r(jià)普漲時(shí),共有產(chǎn)權(quán)房雙方雙贏,但當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí),其被忽視的風(fēng)險(xiǎn)將被放大。

“推廣共有產(chǎn)權(quán)房能降房?jī)r(jià)”

- 對(duì)話

蘇淮安推行共有產(chǎn)權(quán)房至今,引起社會(huì)上的爭(zhēng)論不斷。作為共有產(chǎn)權(quán)房模式最早的提出者,淮安市房管局局長(zhǎng)邵明直言“我不反對(duì)說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)不好,但很多人批評(píng)是不了解情況。”他說(shuō),如果反對(duì),就來(lái)淮安一趟。在受訪的3個(gè)多小時(shí)里,邵明一一反駁質(zhì)疑,說(shuō)到激動(dòng)處,還用手指敲著桌子。