高房價問題,一直以來是社會關注的焦點之一。由于去年國內的住房價格上漲過快,引發(fā)了新一輪房地產調控。兩會前后,房地產調控有進一步升級跡象。那么,如何看待今年中國房地產市場的發(fā)展趨勢呢?

　　筆者以為,我們可以從以下三個方面觀察今年房地產市場的發(fā)展前景及波動趨勢。

其一,國內房價基本上不會出現(xiàn)顯著下降。

之所以會得出這一判斷,是因為我們可以從四個方面來分析這個問題。

一是短期內“招拍掛”的土地供應方式不會改變。盡管目前實行“價高者得”的土地供應方式有其缺陷性,但如果采用其他方式供地,問題或弊端則可能更多;二是去年以來“新地王”的不斷涌現(xiàn),進一步提升了房價上漲的預期,這種預期在當前土地供應比較短缺的情況下很難改變;三是目前我國的快速城市化進程,有利于國內房地產市場的中長期發(fā)展;四是由于目前經(jīng)濟恢復性增長的基礎尚未牢固,貨幣流動性過剩在短期內不會改變。

因此,盡管目前抑制高房價的呼聲很高,房地產調控還可能進一步強化,但考慮到其他一些因素的話,特別是地方政府出于稅收、社會就業(yè)、經(jīng)濟增長和城市快速發(fā)展等考慮,它們非但不希望房價下降,而且還希望地價和房價能在社會可承受的限度內繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。此外,商業(yè)銀行、房地產開發(fā)商出于自身利益的考慮,也不希望房價出現(xiàn)下跌。

據(jù)此分析,今年國內房價要出現(xiàn)明顯下降似乎很難。

其二,加大保障房建設規(guī)模,進一步提升社會覆蓋面。

隨著國內房價的上漲速度過快,高房價問題已經(jīng)成為一個突出的社會問題。出于社會穩(wěn)定、保障低收入人群和住房困難戶的人道精神,并借鑒成熟的國際經(jīng)驗,未來我國將進一步加快城鎮(zhèn)保障房建設步伐,進一步擴大社會的覆蓋面。

但是,鑒于當前地方政府的財力和資源仍相當有限,我國還無法大量供應保障性住房。從長期來看,地方政府提供的保障性住房規(guī)模,最多只能管到約占人口20%的低收入人群和家庭,但目前離達到這一指標還很遠。

另外,從城市長遠發(fā)展目標來看,建設保障性住房并非簡單之事,不僅要考慮其居住功能,還必須考慮到醫(yī)療、教育、商業(yè)、就業(yè)、交通等其他配套建設。也就是說,保障性住房建設還要與城市的地位和功能等發(fā)展要求相適應。

但是,加大保障性住房建設規(guī)模,將是今后我國房地產市場發(fā)展的一大亮點或一大特點。

其三,市場競爭加劇,房地產企業(yè)分化日趨明顯。

其中,商品房開發(fā)用地十分稀缺,是導致房地產開發(fā)商彼此競爭加劇的重要原因之一。伴隨著我國城市化進程的不斷加快深,未來城市商品房的開發(fā)用地將十分有限,突出了商品房用地的土地稀缺性問題。

以南京市為例,2008年至2020年,南京市建設用地指標(包括商業(yè)性經(jīng)營用地、工業(yè)用地、交通和重點項目用地)只有約143平方公里,平均每年可供的建設用地約為2萬畝指標,但近幾年來南京市每年的建設用地供應約有4萬畝,這表明未來南京市土地仍將十分稀缺。

因此,預期城市地價下降的可能性并不大,尤其是一、二線城市及三、四線城市的主城區(qū)地價下降的可能性不大。即便地方政府降低了地價,但按目前的市場需求(無論是剛性需求還是投機需求)來看,房價也不可能出現(xiàn)明顯下降。

但是,土地資源十分稀缺,無疑將加劇房地產開發(fā)商之間的激烈競爭。由此,有可能形成這樣的競爭格局:大型房地產開發(fā)商將主導一、二線城市,中小房地產開發(fā)商被“擠出”一、二線城市。由此,導致中小房地產開發(fā)商移師或進軍三、四線城市,走合作開發(fā)或轉向商業(yè)辦公地產等。但是,中小房地產開發(fā)商仍將面臨大型房地產開發(fā)商在三、四線城市中的“圍追堵截”。

當然,除此土地資源會加劇房地產開發(fā)商之間的競爭外,影響房地產開發(fā)商競爭優(yōu)勢的另一大因素是資金或資本優(yōu)勢。

從目前看,除了傳統(tǒng)的銀行借貸融資外,房地產開發(fā)商也會考慮其他的融資渠道,如貸款性信托融資、股權性信托融資、產業(yè)基金、合作開發(fā)等,新的融資品種和開發(fā)模式將會應運而生。

另外,隨著上市地產公司增發(fā)獲批,預計房地產上市公司的再融資將逐漸放行。上市房地產開發(fā)商的資金或資本優(yōu)勢將大大增強其競爭力,它們有望保持這一市場競爭的領跑者優(yōu)勢。

由此,預期未來中國房地產市場將可能呈現(xiàn)“強者恒強,弱者恒弱”的新競爭局面。(作者系棲霞建設副總裁、經(jīng)濟學博士)