今年“兩會(huì)”上，住房問(wèn)題依然是討論的重點(diǎn)之一，其中最核心的還是“如何解決高房?jī)r(jià)”。在我國(guó)現(xiàn)有的住房“二元供應(yīng)”體系下，影響房?jī)r(jià)的最主要因素仍是供求關(guān)系，盡管保障性住房比例從2009年開(kāi)始逐步提高，但對(duì)改變目前商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀態(tài)仍顯得力不從心。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從去年底至今，一系列調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但總體思路是加大普通住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)需求，政策調(diào)控將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響，從而又影響到資本市場(chǎng)。

地產(chǎn)股漲跌的背后邏輯

根據(jù)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)，房地產(chǎn)板塊指數(shù)在2009年7月達(dá)到最高點(diǎn)，較2008年11月的最低點(diǎn)上漲217%，房地產(chǎn)板塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大盤(pán)。而在此期間，地產(chǎn)股跑贏大盤(pán)的原因是什么？回頭去看，原因相當(dāng)明了。

2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致政府實(shí)施優(yōu)惠性稅收政策、銀行實(shí)施優(yōu)惠性貸款購(gòu)房政策、開(kāi)發(fā)商實(shí)施優(yōu)惠性促銷(xiāo)政策，這些因素促使大量被抑制的需求從去年3月開(kāi)始集中釋放。同時(shí)全國(guó)房?jī)r(jià)從3月開(kāi)始也環(huán)比回升，樓市超預(yù)期的旺銷(xiāo)與房?jī)r(jià)的不斷上漲，雙重因素讓市場(chǎng)預(yù)期到房地產(chǎn)上市公司在2009年將取得不錯(cuò)業(yè)績(jī)，以及資金面將得到徹底改善。這在地產(chǎn)上市公司已公布的2009年年報(bào)中充分得到體現(xiàn)，股市也提前4個(gè)月反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的超預(yù)期復(fù)蘇。

2008年11月至去年7月，房地產(chǎn)板塊的PE、PB估值不斷提升并得到修復(fù)，地產(chǎn)板塊較全部A股的估值溢價(jià)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越于歷史平均水平。當(dāng)股市將房地產(chǎn)市場(chǎng)的超預(yù)期復(fù)蘇充分反映后，盡管2009年下半年我國(guó)樓市依然量?jī)r(jià)齊升、刺激性政策也沒(méi)絲毫轉(zhuǎn)向，但地產(chǎn)板塊繼續(xù)創(chuàng)新高的驅(qū)動(dòng)力已不復(fù)存在，此時(shí)股市能選擇的只是調(diào)整。

新的博弈均衡正在進(jìn)行

從最新的數(shù)據(jù)看，去年12月至今年2月，商品房銷(xiāo)量同比增速逐步回落、房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也在逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸理性，購(gòu)房需求的觀望氛圍也日漸濃厚。

城鎮(zhèn)化及人口紅利因素是潛在住房需求的基礎(chǔ)，而目前來(lái)看我國(guó)潛在住房需求仍非常強(qiáng)勁。同時(shí)，需求的釋放還需取決于購(gòu)買(mǎi)力，在經(jīng)歷2009年房?jī)r(jià)大幅上漲之后，以及優(yōu)惠性貸款購(gòu)房政策的終結(jié)，住房需求的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力在逐步下降，這將進(jìn)一步影響到需求的釋放。

供給方面，2009年下半年商品房新開(kāi)工面積已實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，這部分供應(yīng)從2010年二季度開(kāi)始將逐步進(jìn)入市場(chǎng)。所以，預(yù)計(jì)從今年二季度開(kāi)始，一方面是有效需求下降，另一方面是供應(yīng)量的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)新的博弈均衡將在這樣的背景下產(chǎn)生。

我們判斷，盡管2010年的銷(xiāo)量較上年會(huì)有一定幅度下降，但在整體流動(dòng)性充裕、通脹膨脹和人民幣升值預(yù)期等因素影響下，房?jī)r(jià)在政策調(diào)控的背景下也很難有較大幅度的調(diào)整。