話題緣起

中國(guó)的地價(jià)、房?jī)r(jià)最近出現(xiàn)了戲劇性的變化，某種意義上已經(jīng)演變成為一種較量：在全國(guó)“兩會(huì)”上，《政府工作報(bào)告》提出要“堅(jiān)決抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”、“抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲”；“兩會(huì)”結(jié)束之后，遠(yuǎn)洋、保利、華潤(rùn)、首開(kāi)、合景泰富等國(guó)有地產(chǎn)商反其道而行之，高價(jià)奪標(biāo)拿地皮，僅“兩會(huì)”結(jié)束次日——3月15日，北京市就誕生了三個(gè)“央企地王”，而“地王”周邊的房?jī)r(jià)也應(yīng)聲上漲。最近，溫總理在不同場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)要抑制高房?jī)r(jià)，而央企卻在北京創(chuàng)下每平方米3萬(wàn)元的樓面地價(jià)紀(jì)錄和52.4億元地塊總價(jià)紀(jì)錄。

是調(diào)控政策在與高房?jī)r(jià)較量，還是總理與總經(jīng)理在較量？或者是調(diào)控政策與高房?jī)r(jià)根本就沒(méi)有較量？中國(guó)的房?jī)r(jià)，到底是總理說(shuō)了算，還是企業(yè)的總經(jīng)理說(shuō)了算？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》18日采訪了5位地產(chǎn)界人士及專家學(xué)者，就這些問(wèn)題進(jìn)行解讀。

總理的決心尚需轉(zhuǎn)成量化措施

NBD：《政府工作報(bào)告》說(shuō)得非常明確，要堅(jiān)決抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。“兩會(huì)”余溫尚在，央企卻在北京市以創(chuàng)紀(jì)錄價(jià)格奪標(biāo)，將中國(guó)的房地高價(jià)推到極點(diǎn)。因此，央視名嘴白巖松在“新聞1+1”中提出：中國(guó)的房?jī)r(jià)到底是總理說(shuō)了算？還是企業(yè)的總經(jīng)理說(shuō)了算？

秦兵：當(dāng)然是總理說(shuō)了算。從過(guò)去幾年中，我們都可以看到總理對(duì)高房?jī)r(jià)“堅(jiān)決抑制”的決心。問(wèn)題是，總理“堅(jiān)決抑制”的決心需要轉(zhuǎn)化成具體的量化措施，是控制房?jī)r(jià)的具體辦法，也就是國(guó)家發(fā)改委和住房建設(shè)部要出臺(tái)一個(gè)具體的控制房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。但到現(xiàn)在為止，沒(méi)有一個(gè)具體的控制措施。央企之所以瘋狂高價(jià)拿地，原因就是沒(méi)有限制的政策制度。

NBD：高房?jī)r(jià)，無(wú)措施，財(cái)政的腰包先鼓起來(lái)。釀成這種局面的背后原因之一，就是總理與總經(jīng)理有一個(gè)共同的工作職能，為工作人員發(fā)工資。為了發(fā)工資，財(cái)政就得有錢(qián)，而財(cái)政的20%幾乎來(lái)自房地產(chǎn)，一些地方財(cái)政來(lái)自房地產(chǎn)的收入大概占到40%~60%。

秦兵：你說(shuō)得對(duì)，總理與總經(jīng)理一樣要給大家發(fā)錢(qián)，從發(fā)工資的角度看，房?jī)r(jià)太低，一旦房?jī)r(jià)太低，財(cái)政收入就會(huì)減少，發(fā)工資就會(huì)成問(wèn)題。

NBD：央企為何敢無(wú)視總理“堅(jiān)決抑制高房?jī)r(jià)”的要求，以高價(jià)拿地？

秦兵：在我國(guó)，土地是絕對(duì)的壟斷性供應(yīng)，而央企有的是壟斷資源：一是特殊地位的壟斷；二是與相關(guān)土地拍賣(mài)政府部門(mén)的關(guān)系壟斷；三是資金上的壟斷；還有一個(gè)特殊壟斷，就是央企不怕違約，拿塊地不論要花50億、80億，還是100億，一般私企不敢拿出這么多錢(qián)，而央企的錢(qián)是銀行的，即使央企未必能拿出這么多的流動(dòng)資金，政府也不會(huì)封其賬號(hào)。因?yàn)檠肫笫钦模恋嘏馁u(mài)也是政府在做，一個(gè)賣(mài)方，一個(gè)買(mǎi)方，還有一個(gè)銀行是資金提供方，三者盡管發(fā)生了交易行為，但都是一家人。政府不敢讓央企破產(chǎn)，一旦破產(chǎn)，所有的后果還得政府來(lái)處理。

陳云峰：我覺(jué)得是三大沖動(dòng)造成央企頻繁出手：首先是利潤(rùn)沖動(dòng)，現(xiàn)在房地產(chǎn)根本不愁賣(mài)，只要拿到地，利潤(rùn)就有保證；其次是資金沖動(dòng)，央企資金充裕，盡管?chē)?guó)家發(fā)改委說(shuō)“4萬(wàn)億投資沒(méi)一分進(jìn)入樓市”，但央企融資容易而且成本低廉；三是投機(jī)沖動(dòng)，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)際上并沒(méi)有完全走出低谷，類似中國(guó)兵器和中國(guó)煙草這樣的企業(yè)都來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，或許能說(shuō)明這些企業(yè)在自己的行業(yè)內(nèi)不再愿意繼續(xù)付出，看到房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則簡(jiǎn)單賺錢(qián)容易就希望進(jìn)入。

鄒曉云：我也有同樣的看法：一方面是央企資金雄厚；另一方面在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，央企必須轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)業(yè)則保持著向好的勢(shì)頭，吸引了央企的大量資金。

提首付比例 助長(zhǎng)央企地王產(chǎn)生

NBD：有觀點(diǎn)認(rèn)為，將土地出讓金首付款提高到50%，同時(shí)將競(jìng)買(mǎi)保證金比例提高至20%，助推了央企的壟斷？

鄒曉云：在一個(gè)真正的市場(chǎng)中，無(wú)論大企業(yè)還是小企業(yè)，都應(yīng)該有平等的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。這些舉措在一定程度上，確實(shí)抬高了開(kāi)發(fā)商的拿地門(mén)檻，同時(shí)也減少了一些惡性競(jìng)爭(zhēng)，減少如大龍地產(chǎn)拿下“地王”后又無(wú)力開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。在土地市場(chǎng)尚不規(guī)范的情況下，短期內(nèi)只能采取這些政策。

馮科：在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，表面上抑制了地價(jià)的過(guò)快上漲，但現(xiàn)在卻是在“招拍掛”拍賣(mài)槌之下不斷產(chǎn)生新的“地王”。在之前的土地出讓中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商的土地出讓首付款僅為20%，不少開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷售回款來(lái)補(bǔ)繳土地價(jià)款，而現(xiàn)在要求中標(biāo)單位首次交款不得少于50%，實(shí)際是從資金要求上對(duì)開(kāi)放商進(jìn)行限制，提高開(kāi)發(fā)商的融資難度。但同時(shí)也可能帶來(lái)新的土地壟斷，即資金雄厚的大開(kāi)發(fā)商和國(guó)有企業(yè)將更容易拿地。

NBD：有報(bào)道說(shuō)，3月15日，北京誕生三“央企地王”的同時(shí)，“地王”周遍有的房?jī)r(jià)上漲了2000元/平方米，央企推高地價(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)影響有多大？

陳云峰：央企進(jìn)入房地產(chǎn)后，出手力度讓人咋舌，確實(shí)推高了房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沖擊明顯，且?guī)?lái)負(fù)面影響。其實(shí)，企業(yè)之間應(yīng)該是平等的，央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)并不違法違規(guī)。只是作為“國(guó)字級(jí)”的國(guó)資委控股企業(yè)也去充當(dāng)抬高房?jī)r(jià)的角色，人們感情上比較難以接受。

鄒曉云：我有不同的看法，央企插手主業(yè)以外的業(yè)務(wù)，本身就是一種不規(guī)范行為，在一定程度上造成了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，一些央企不顧后果高價(jià)拿地，在開(kāi)發(fā)商握有定價(jià)權(quán)的機(jī)制下，地價(jià)成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上，并最終轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，給購(gòu)房者帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。

NBD：18日，國(guó)資委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)對(duì)外吹風(fēng)，稱“有房地產(chǎn)主業(yè)的中央企業(yè)要帶頭執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)政策”和“處于調(diào)整階段的中央企業(yè)集團(tuán)下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司，要帶頭貫徹國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，在董事會(huì)中發(fā)揮作用”。這些說(shuō)法看起來(lái)有點(diǎn)含糊。

秦兵：國(guó)資委的這些說(shuō)法，對(duì)抑制房?jī)r(jià)起不了作用。我的看法是，央企今后就不要介入土地競(jìng)拍，應(yīng)該通過(guò)立法用政策制度規(guī)定下來(lái)。

陳云峰：我覺(jué)得國(guó)資委這次打出的“剎車(chē)令”會(huì)有一些效果，但肯定不會(huì)像大家想象的那么好。因?yàn)閾?jù)我了解，很多央企并不是國(guó)資委占百分百股份的，在一些央企，國(guó)資委的股份只有很小的一部分，而在香港、海外上了市的央企，其權(quán)利方在股東大會(huì)，國(guó)資委不能完全做主。

聽(tīng)從國(guó)資委這個(gè) “行政指令”的央企，也只能是國(guó)資控股占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)。但上市公司、股權(quán)股東機(jī)構(gòu)復(fù)雜的企業(yè)，可能難以受制于“剎車(chē)令”，這些公司不聽(tīng)，我想國(guó)資委也是無(wú)計(jì)可施。