央企退出將引起房?jī)r(jià)再一輪暴漲

（來源：騰訊博客 作者：王亮）最近非地產(chǎn)主業(yè)央企退出市場(chǎng)的新聞被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，大家爭(zhēng)論不休，市場(chǎng)上有人提出這是崩盤的前兆，那么我想分析任何問題，需要考慮事件參與者的背景，事件參與者的行事動(dòng)機(jī)，事件參與者的其他因素等，才可以推理出相對(duì)接近事實(shí)真相的答案。

我覺得需要分析四個(gè)因素，就可以知道非地產(chǎn)主業(yè)央企退出對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的最終影響。

1.非地產(chǎn)主業(yè)央企的退出時(shí)間和退出比例如何？

2.退出機(jī)制：地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)讓依照市場(chǎng)化還是行政劃撥？

3.非地產(chǎn)主業(yè)央企退出后，對(duì)以地產(chǎn)為主業(yè)央企啟示是什么？

4.最重要是央企主要決策者的行事邏輯是怎么樣的，規(guī)模最大化還是完全服從中央？

非地產(chǎn)主業(yè)央企退出時(shí)間：最少半年以上，從報(bào)方案到實(shí)現(xiàn)，沒有半年是不能完成的，所以在這個(gè)階段，我們可以預(yù)見的是，非地產(chǎn)主業(yè)央企不敢去拿地了，但是原有項(xiàng)目該賺的錢要賺，該回款的還會(huì)回款，該把項(xiàng)目提價(jià)的還會(huì)提價(jià)，如果問為什么要提價(jià)賣而不是盡快銷售回籠更多的資金，那么很簡(jiǎn)單的邏輯，只有把現(xiàn)有項(xiàng)目的身價(jià)提升，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候才會(huì)有個(gè)好價(jià)錢。

值得注意的是，國(guó)資委副主任邵寧在參加中國(guó)發(fā)展高層論壇時(shí)，也提出一個(gè)很直接的觀點(diǎn)“房?jī)r(jià)是由房市供給與需求之間的平衡關(guān)系所決定的。如果房市供給不足（如土地供應(yīng)不足），如果房市需求過旺（如刺激出大量的投資性需求），則房?jī)r(jià)必然上漲。反之，如果房市供給充足，需求正常，尤其是不出現(xiàn)過大的投資性需求，房?jī)r(jià)必然能夠得到控制。”這映襯出國(guó)資委的態(tài)度--房?jī)r(jià)上漲不是國(guó)資委的事情，是市場(chǎng)決定的，國(guó)資委做的只是把非主業(yè)央企管好，主業(yè)是地產(chǎn)的央企可以更加規(guī)范，并沒有提到限制拿地等。

非地產(chǎn)主業(yè)央企中地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的方式是采取市場(chǎng)化的股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是行政劃撥，就筆者的分析，更多還是選擇行政劃撥，因?yàn)槎际菄?guó)資委下面的子孫，行政劃撥輔以資產(chǎn)置換，正好可以完成前面計(jì)劃實(shí)行的內(nèi)部重組，所以行政劃撥出去以后，樓該賣還是要賣，土地該開發(fā)還是要繼續(xù)開發(fā)。

非地產(chǎn)主業(yè)央企退出后，對(duì)以地產(chǎn)為主業(yè)央企啟示是什么？央企的老板們個(gè)個(gè)都是人中龍鳳，這次國(guó)資委出臺(tái)的政策，對(duì)主業(yè)是地產(chǎn)的央企會(huì)引發(fā)怎么樣的思考？如果換我做某地產(chǎn)央企的老板，那么我肯定會(huì)加速做大地產(chǎn)主業(yè)，以免在后面的調(diào)整中，自己被更大的央企并購(gòu)。因此引發(fā)的效應(yīng)是什么？搶地、搶項(xiàng)目，規(guī)模做大，從而迅速的推高現(xiàn)實(shí)地價(jià)，而且就此問題，我也和一個(gè)地產(chǎn)圈的朋友聊，他認(rèn)為：“只要地不是很差，放出來就有人搶，肯定搶高。”與我的觀點(diǎn)不謀而合。

也不排除有背景更牛的央企，在此階段把地產(chǎn)業(yè)務(wù)通過并購(gòu)等做大，從而趁機(jī)把地產(chǎn)主業(yè)做到可以在國(guó)資委那里變成是主業(yè)的規(guī)模，當(dāng)然在輿論監(jiān)督下，這種可能性比較小。

陳志武說中國(guó)沒有經(jīng)濟(jì)學(xué)，只有政府調(diào)控，我雙手贊成；中國(guó)的央企領(lǐng)導(dǎo)里面不全是企業(yè)家，很多都是政治家，這個(gè)與中國(guó)的現(xiàn)實(shí)并不矛盾，商而優(yōu)則仕，無論在東方汽車的苗圩還是中石油的周永康等身上都完全得到驗(yàn)證，所以央企的領(lǐng)導(dǎo)里面未來有目標(biāo)做政治家，往更高的位置發(fā)展的肯定是大有人在。所以，現(xiàn)在的央企多數(shù)是追求規(guī)模，無論是鋼鐵企業(yè)還是地產(chǎn)企業(yè)，是央企的先把規(guī)模做上去，政績(jī)好看再說?？赡苋A僑城和保利這種在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境歷練出來的領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)做了一方諸侯，沒有太多政治夢(mèng)想，但是其他的央企領(lǐng)導(dǎo)如何想，如何在這次輿論的風(fēng)口浪尖上表現(xiàn)，就值得我們觀察與揣摩了，因?yàn)檫@也更有利于我們觀察地產(chǎn)價(jià)格后面的走勢(shì)。

在國(guó)資委出文伊始，中遠(yuǎn)國(guó)際就馬上在周五表態(tài)，將在半年內(nèi)退出其持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)16.85%股權(quán)，表態(tài)反映之快，值得贊賞，國(guó)務(wù)院國(guó)資委18日下午召開新聞發(fā)布會(huì)，19號(hào)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就做出回應(yīng)了，中國(guó)遠(yuǎn)洋的老板魏家福的政治敏感值得贊賞，其執(zhí)行力可見一斑。相比到現(xiàn)在很多尚未表態(tài)的央企，魏家福的楷模作用，將在以后的會(huì)以中被屢次提及。

比較一下16世紀(jì)前后新教與天主教對(duì)賭博的態(tài)度，或許我們會(huì)對(duì)不同的央企領(lǐng)導(dǎo)的未來決策會(huì)有更直接而理性的判斷。新教與天主教二者都譴責(zé)賭博，但天主教徒是因?yàn)橐粋€(gè)人也許會(huì)失敗而譴責(zé)賭博，理智的人不應(yīng)賭博而危害自己和他人的幸福；新教徒則是因?yàn)橐粋€(gè)人也許會(huì)贏而譴責(zé)賭博，因?yàn)檫@樣對(duì)人性有害。

在這次事件里面，魏家福的做法類似于新教徒，因?yàn)橹羞h(yuǎn)的執(zhí)行力是第一，愿意完全服從國(guó)資委的領(lǐng)導(dǎo)，而相反出來澄清的中信集團(tuán)，就有點(diǎn)類似于天主教徒了，因?yàn)橹行挪粚儆趪?guó)資委管理，是國(guó)務(wù)院直屬企業(yè)，認(rèn)為自己級(jí)別高，能給國(guó)家賺錢就可以了，但我們可以往后看，中信、光大的路或許并沒有那么簡(jiǎn)單，地產(chǎn)成為舉世討論的話題以后，誰(shuí)想盯著他發(fā)悶聲的財(cái)都沒有那么容易了。

所以我們必須避免簡(jiǎn)單邏輯評(píng)判地產(chǎn)。歷史學(xué)家不能為了取悅當(dāng)今而抹殺或改寫歷史；而經(jīng)濟(jì)學(xué)家若提出地產(chǎn)早晚都會(huì)崩盤的假設(shè)，就必須隨時(shí)準(zhǔn)備面對(duì)錯(cuò)誤帶來的難堪。在當(dāng)今資本迅速流動(dòng)、資產(chǎn)價(jià)格瞬間變化的時(shí)代，不管一個(gè)人如何評(píng)述供需關(guān)系作用的下降，政策的影響并沒有消失，雖然昔日的作用更大。世界從來不是公平的競(jìng)技場(chǎng)，無論做什么都要付出代價(jià)。部分央企的退出，只能催生更大規(guī)模的地產(chǎn)央企，不斷的暗中推高地價(jià)，推高房?jī)r(jià)，政府的目標(biāo)是“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”，那么上漲10%不算快吧，況且房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)上還是可以做些手腳的，基于通脹加速和剛性需求的再度釋放，每年的三到五月購(gòu)房旺季來臨之際，房?jī)r(jià)短期飆升30%完全是有可能的！

作為一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，我厭惡房?jī)r(jià)高漲帶來的各種社會(huì)問題，但短期即將到來的上漲我們又必須面對(duì)，政府有什么辦法來抑制房?jī)r(jià)上漲那？

（1）把建設(shè)廉租房的速度與質(zhì)量作為考察地方官員政績(jī)的權(quán)重因素

（2）將主業(yè)是地產(chǎn)的央企的利潤(rùn)目標(biāo)下調(diào)，不要給地產(chǎn)央企過高的業(yè)績(jī)目標(biāo)